חוות דעת מומחה לבית משפט

חוות דעת מומחה לבית משפט – הכנת חוות הדעת שמאית
 חוות דעת מומחה לבית משפט תערך, במקרה זה חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך, באחד משלוש האפשרויות: בית משפט או בית דין החליט החלטה למנות שמאי מקרקעין מוסמך, כמומחה מטעם בית משפט, לעריכת חוות דעת בעניין מקרקעין, בד"כ בעניין שווים של המקרקעין. שני צדדים, שבעניינם מתקיים הליך משפטי, ממנים בהסכמה שמאי מקרקעין מוסמך, שיערוך חוות דעת מומחה, שתוגש לכבוד בית המשפט או בית הדין. צד לדיון בבית משפט או בית דין פונה לשמאי מקרקעין, שיערוך חוות דעת מומחה, עליה תתבסס תביעה הקשורה למקרקעין. תכולת חוות דעת מומחה שמאית: חוות דעת שמאית של מומחה, שמיועדת להיות מוגשת לבית משפט, בית דין או וועדת ערר מחוזית, צריכה להיות ערוכה בצורה ייחודית ואמורה לכלול, מלבד כל הפרקים, שאמורים להיכלל בכל חוות דעת שמאית רגילה (שומה), גם פרק שבו יצוינו פרטי המינוי, התחייבותו כי חוות הדעת הנה זהה במשקלה למשקל עדות בבית משפט וציון פרטי השכלה וניסיונו מקצועי (מעין רזומה של המומחה).
מידת הפירוט בחוות הדעת
 המומחה שמכין חוות דעת שמאית יביא בחשבון את העובדה, שכבוד בית המשפט, נסמך את השכלתו וניסיונו המקצועי לקבלת החלטה, שנמצאת במחלוקת בין צדדים. חוות דעת שמאית צריכה לכלול תיאור מפורט של כל הפרטים, הנוגעים למקרקעין ולהערכת המקרקעין בהתאם לצרכי הדיון בבית משפט כך, שכבוד בית המשפט יוכל לקבל תמונה מפורטת של המקרקעין נשוא הדיון. בפרק פרוט הנתונים והתחשיבים של חוות הדעת צריך המומחה לפרט את מירב או כול הנתונים הרלוונטיים, שקיימים בכל בסיסי הנתונים, תוך ביצוע התאמות רלוונטיות. תחשיבי השומה יפורטו בצורה פשוטה ובהירה בפרק מתאים של חוות הדעת ובפרק הערכה תצוין הערכה הרלוונטית הנוגעת למקרקעין ורלוונטית לדיון בבית המשפט בצורה ברורה ובולטת.
הפרוצדורה של הכנת חוות דעת מומחה
בשני המקרים שבהם המומחה מונה ע"י כבוד בית המשפט (או בית הדין) או, שהמינוי הוסכם ע"י הצדדים, יקפיד המומחה על אובייקטיביות מושלמת ובולטת, דהיינו האובייקטיביות צריכה להראות ולא רק להיעשות. המומחה צריך להימנע מכל שיחה או קשר עם אחד הצדדים ללא נוכחות הצד השני. המומחה צריך להיעזר במזכירות במשרדו לכל שיחה עם מי מהצדדים לתאום ביקור במקרקעין או לכל צורך אחר. על המומחה להשתדל לקיים כל קשר עם הצדדים כקשר פומבי ככול שניתן, בכתב, באמצעות באי כח הצדדים בלבד. הביקור בנכס יתואם בעזרת המזכירות במשרד המומחה עם כל הצדדים והמומחה יקפיד על זכות כ"א מהצדדים להיות נוכח בביקור במקרקעין, אלא אם הודיע אחד הצדדים על רצונו שלא להיות נוכח בעת הביקור. המומחה יקפיד לעמוד בלוחות הזמנים, שנקבעו ע"י כבוד בית המשפט תוך שהוא משתדל להיות זריז ויעיל לצד היותו אמין ומקצועי בכל תקופת העבודה מיום המינוי ועד סיום העבודה תוך הגשת חוות דעת מומחה לכבוד בית המשפט עם העתקים לכ"א מהצדדים.
פרק הערכה הערכת
המקרקעין תערך במקצועיות ובאובייקטיביות תוך נטרול של כל השפעה חיצונית להערכת המקרקעין. המומחה יסתמך על השכלתו וניסיונו המקצועי לנטרול כל השפעה חיצונית זרה להערכת המקרקעין תוך שמירת הזיכרון, שהוא מייצג את כל הצדדים במידה שווה או לא מיצג אף אחד מהצדדים באותה מידה.

היטל השבחה

סיפור הרקע

משה טל, השם וכל הפרטים בהמשך הנם פרי הדמיון בלבד, הוא בעלים של בית צמוד קרקע, שנמצא בעיר בת ים.  הבית ששטחו 160 מ"ר וניצב על מגרש בגודל 350 מ"ר, נמכר לפני כחודשיים בסכום של כ- 3.5 מיליון שקלים.
חודש לאחר המכירה, קיבל מר משה טל מעיריית בת ים חיוב בגובה של כ- 350,000 ₪. נסער הגיע מר משה טל לעיריית בת ים וביקש לברר מהות החיוב. שם הפנו אותו למחלקת היטל השבחה באגף הנדסה.
הפקידה האדיבה הסבירה למר משה טל, שהחיוב הנו בגין היטל השבחה, עבור הזכויות שנוספו למגרש במהלך השנים בעקבות אישור תכניות בניין עיר …. בלה בלה בלה …. כל מיני מילים ומושגים לא ברורים, שבלבלו את משה טל יותר. הפקידה הבינה שמר משה טל לא יכול להבין את הסבריה והמליצה לו לפנות לשמאי מקרקעין פרטי, שיסביר לו את העניין לעומקו ואולי גם ימשיך בטיפול מטעמו.

התרחיש הנ"ל הנו דמיוני, אולם מקרים דומים מתרחשים מידי יום. אזרחים טובים, אשר מכרו נכס מקרקעין, נדרשים לשלם סכומים גבוהים מאוד לרשות המקומית שבה הם מתגוררים ולא מבינים מדוע עליהם ל"הפריש" סכומים גדולים מתמורת המכירה לרשות המקומית.

 

מאמר זה מנסה לעזור ולהסביר בצורה פשוטה ועניינית את החיוב בהיטל השבחה.


מהות החיוב בהיטל השבחה
היטל השבחה הנו תשלום חובה המשולם לוועדה המקומית (או המרחבית) לתכנון ובנייה בגין עליית ערכם של מקרקעין. הבסיס החוקי לחיוב בהיטל השבחה הנו התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, שם רשום: "עלה ערכם של מקרקעין עקב אישור תכנית, אישור הקלה או שימוש חורג, יחול היטל השבחה בשיעור של 50%  מעליית ערך המקרקעין." עליית ערכם של המקרקעין מכונה השבחה, והיטל השבחה הוא החיוב – 50% מההשבחה.
לאן נכנס הכסף מהיטל ההשבחה?
יודגש כי החיוב המשולם לוועדה המקומית, משולם לקופת הוועדה המקומית, שברוב המקרים הנה גם הרשות המקומית.
לדוגמא, כשחל חיוב היטל השבחה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה בבת ים, התשלום בפועל מבוצע לחשבון הבנק של עיריית בת ים.  במיעוט המקרים, הוועדה המקומית או המרחבית כוללת יותר מרשות מקומית אחת, כך לדוגמא הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה "מצפה אפק" (בעבר "מרכז") כוללת מספר רב של רשויות מקומיות. התשלום מועבר לחשבון הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה ומחולק לפי מפתח מסוים לרשויות מקומיות.
למה יש היטל השבחה?
ההיגיון בחיוב בהיטל השבחה נובע מהרצון לעודד את פיתוח המקרקעין בתחומי רשות מקומית. הרשות המקומית היא הריבון השולט, למעשה, על זכויות הבנייה בתחומי השיפוט שלה. היא מובילה לעליית ערכם של המקרקעין בתחומה באמצעות אישור תכניות בניין עיר, אשר מקנות תוספת של זכויות בנייה למגרשים בתחום התכנית או בדרך של אישור הקלות או שימוש חורג.
היטל ההשבחה מממן את הפעילות לפיתוח המקרקעין בתחומי השיפוט של הרשות המקומית כגון הכנת תכניות בניין עיר חדשות, פעילות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מימון פיתוח ותשתיות וכדו`. ההכנסות מהיטל השבחה לא מהוות חלק מהתקציב השוטף של הרשות המקומית, אלא נרשמות בקרן נפרדת המהווה חלק מתקציב הפיתוח של הרשות המקומית.
לדוגמא,  הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מאשרת תכנית בניין בתחום אזור מסוים. לפני אישור התכנית היו זכויות הבנייה יחידת דיור אחת, צמודת קרקע, בהיקף של 30% משטח המגרש נטו בקומה אחת. בעקבות אישור התוכנית, זכויות הבניה השתנו לכדי 60% משטח המגרש נטו בשתי קומות. עכשיו נותר להעריך הערכה מקצועית ומבוססת בכמה באמת עלה ערכו של המגרש – ערכם של המקרקעין בתחומי התכנית.
בעלי המקרקעין יתחלקו בשווי עליית ערך המקרקעין עם הוועדה המקומית, מחצית לבעלים והמחצית האחרת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
החיוב 
בסיום כל פעולה של הוועדה או ועדת המשנה לתכנון ובנייה, הכוללת אישור תכנית בניין עיר, אישור הקלה או שימוש חורג, מועברים פרטי הפעולה לשמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לכל ועדה מקומית יש, בדרך כלל, פאנל קבוע של שמאי מקרקעין, שנבחרו עקב כישוריהם,  אשר עורכים "שומת השבחה". בהתאם לחוק, יש להכין "טבלת שומה" לכל המקרקעין הכלולים בתחומי התכנית תוך ציון גובה ההשבחה לכל נכס בנפרד ומתוכו לגזור את היטל ההשבחה.
על פי הנוהג הקיים, שומת "היטל השבחה" נערכת עבור כל מקרקעין, נכס או מגרש, בנפרד לאחר מימוש הזכויות במקרקעין. מימוש הזכויות הנו מכירה של הנכס או בקשה להיתר בנייה,  הכוללת תוספת בנייה מעבר לקיים לפני אישור התכנית המשביחה.
בשומה מצוינים פרטי הזיהוי של המקרקעין ופרטי התכנון שלהם. פרק פרטי התכנון ערוך כסריקה של התכניות, שחלו במקרקעין לפני אישור התכניות המשביחות ומצוינים בסעיף נפרד המכונה "מצב קודם", לעומת התכניות המשביחות, המכונות "מצב חדש".

לדוגמא:
בשנת 1995, נרכשו מקרקעין, מגרש בשטח של כ –  250 מ"ר, שעל פי רצף התכניות שחלו ביום הרכישה היה ניתן לבנות על המגרש יחידת דיור אחת, צמודת קרקע, בהיקף של 25% משטח המגרש נטו. במהלך השנים שהבעלים היה בעלי הנכס, אושרו שתי תכניות בניין עיר: תכנית אחת הוסיפה לזכויות הבנייה את האפשרות לבנות יחידת דיור אחת בהיקף של 50% משטח המגרש נטו ותכנית נוספת, שאושרה מאוחר יותר, הוסיפה אפשרות לבניית 40 מ"ר נוספים על הגג.
שמאי הוועדה יכללו את שתי התכניות, שאושרו לאחר שנת 1995 והוסיפו 25% לזכויות הבנייה ו –  40 מ"ר נוספים בגג, בסעיף "מצב חדש"
כאמור, לאחר מימוש הזכויות במקרקעין, שמאי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה יערוך "שומת השבחה" והוועדה המקומית לתכנון ובניה תשלח לבעלים של המקרקעין הודעת חיוב בהיטל השבחה בגובה 50% מההשבחה, כפי שקבע שמאי הוועדה.

ערעור על שומת השבחה    
אם לדעת בעלי המקרקעין היטל ההשבחה גבוה מדי ואינו מבטא באמת את מחצית עלית ערכם של המקרקעין, יכול הבעלים לפנות בתוך 45 יום מיום קבלת הודעת החיוב לשמאי מקרקעין מטעמו, שיערוך "שומת השבחה- ערעור". הבעלים יכול לבחור באחת משתי החלופות שקיימות לערעור:
פנייה לוועדת ערר מחוזית.
בקשה למינוי שמאי מכריע.

פנייה לוועדת ערר מחוזית:
פנייה כזו מתבצעת בדרך כלל כשלבעלים יש טענה על עצם החיוב, דהיינו כאשר הבעלים טוען כי החיוב או חלקו בטעות יסודו או כאשר לבעלים יש טיעונים משפטיים.

בקשה למינוי שמאי מכריע:
פנייה כזו תגובה תמיד בשומה מטעם הבעלים. שמאי מכריע, שימונה על ידי מועצת השמאים, יקבל את שומות הצדדים ויערוך דיון, שבו יציגו שמאי הצדדים את עקרי טענותיהם. השמאי המכריע יקבע את גובה ההשבחה והיטל ההשבחה. על קביעת "שמאי מכריע" קיימת אפשרות לערער בפני וועדת הערער המחוזית.